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楼市"拐点"来了吗?聚焦邯城房产热点

邯郸之窗   2014-09-19 11:08

[摘要] 上一期我们聊到了房地产“拐点”这个话题,我们对目前的房地产现状有了大致的了解。下面咱们聊聊和生活息息相关事,比如:保障房、回迁房还有小产权房,这些对房地产业会不会产生影响呢?

专访房地产业内人士一川

上一期我们聊到了房地产“拐点”这个话题,我们对目前的房地产现状有了大致的了解。下面咱们聊聊和生活息息相关事,比如:保障房、回迁房还有小产权房,这些对房地产业会不会产生影响呢?

记者:您认为保障性住房的增加对房地产市场有多大影响?

一川:那我先从保障房说起吧。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭提供的特殊住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房一般单套面积标准在50平方米,政府开发这样的住房,主要是为了用的钱解决更多人的基本生活。可以肯定地说,租住廉租房的人群原本就不是房地产市场的客户。对于一个三口之家来说,廉租房是比较拥挤的,一旦有条件,这些租住廉租房的人群就会购买自己的住房,进入房地产市场中的。

经济适用房单套面积并不大,多层楼房单套住房建筑面积是要控制在85平方米以下,高层、小高层楼房单套住房建筑面积是要控制在95平方米以下。同时经济适用房的地段一般是在城市边缘,通俗的说就是区位一般不太好,对申请人的资格审查也很严格。在有条件的情况下,经济适用房并不是的选择。这些购房者很可能最终选择商品房。

保障房建设对房价的影响,主要体现在政府释放给市场的政策信号和增量的长期积累中。政策信号就是,抑制房价、防止盲目炒作房价,同时增强社会保障力度,释放消费能力。不容忽视的一个情况,一般房地产开发项目在规划设计条件里都设定了廉租房配建指标,为商品房出售总面积的10%,经济适用房也有相关要求。这些保障性住房增量的长期积累,会在一定程度上抑制住宅类地产的刚性需求。所以,保障性住房对未来几年的房价不会有太大的影响。

比如,1996年底交付使用的中华南一经济适用房小区,近30栋楼、14万多平方米,对于当时的房价有影响吗?

再如,1998年~2002年,东柳大街中段的一片经济适用房,约170栋住宅楼、近百万平米,对于当时的房价影响几何?

记者:那么回迁房对于现阶段乃至将来的房价有何影响?

一川:回迁房主要来源于城中村改造和旧城改造,据2005年的有关数据统计,邯郸市环路内有55个城中村、近800万平方米有待于改造,在2008年邯郸市三年大变样工作开局,2009年强力推进“三改”(城中村改造、旧城区改造、旧住宅小区改善),先期的东庄改造,相继的贺庄、东柳林、汉霸庄、南程庄、耒马台、北陈庄等大型城中村庄改造.有的城中村改造项目回迁房占总建筑面积的40%。个别回迁户的回迁房达10~20套。大量的回迁房除自住外出租或转手,对于未来的房租和房价有一定的冲击力。

但是,由于回迁房不是用回迁户自有资金或银行贷款购买的。另外将回迁房出租能够给业主带来稳定。如果不是因为其他原因,一般不会大幅度降价出售。回迁房是否大量进入市场,还需要进一步观察。

记者:小产权房那么便宜,这个便宜是否能沾?

一川:对于小产权房,2014年2月份省政府印发的《全省“小产权房”清查整改工作方案的通知》提出,逐个对“小产权房”项目提出处理意见及处理实施方案,叫停一切“小产权房”建设和销售行为。对走过场和进度迟缓的进行督导,对弄虚作假、虚报瞒报、监管不力、失职渎职以及为“小产权房”违规办理行政许可手续的,依法追究相关责任人责任。从有关小产权的文件看,处理力度正在逐渐加大。

南部是小产权“重灾区”,小产权扰乱大规划的现象比较严重。

小产权房的“繁荣”,与正规开发楼盘的高价格有一定关系。由于小产权房不用负担土地出让金和各种税费,相对于商品房而言,价格优势十分明显,一般是同地段商品房的30~50%。

但是,小产权房相比商品房,存在明显不足:

1、其质量可能难以保证,配套设施可能不完备;

2、不具备“五证”,即不具备合法的前提,购买时签订的所谓的“购房协议”是无效的;

3、购买后不能抵押贷款,转手出售协议也无效,公证处也不予公证;

4、购房人并非合法的产权人,遇有统一规划、需要拆迁的,不能得到相关经济补偿;

5、无法办理落户手续。

原来里面还有这么多的门道,长知识了,以后遇到类似情况还是得多掂量掂量,不能盲目冲动了。除了这些之外啊,生活中还是刚需居多,咱总得有个地方住啊,另外,有了闲钱想投资房产,这要是没个高人指点一番,还真无从下手。怎么样,感兴趣吗?请持续关注。

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