[摘要] 上一期我们聊到了房地产“拐点”这个话题，我们对目前的房地产现状有了大致的了解。下面咱们聊聊和生活息息相关事，比如：保障房、回迁房还有小产权房，这些对房地产业会不会产生影响呢?
专访房地产业内人士一川
上一期我们聊到了房地产“拐点”这个话题，我们对目前的房地产现状有了大致的了解。下面咱们聊聊和生活息息相关事，比如：保障房、回迁房还有小产权房，这些对房地产业会不会产生影响呢?
记者：您认为保障性住房的增加对房地产市场有多大影响?
一川：那我先从保障房说起吧。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭提供的特殊住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房一般单套面积标准在50平方米，政府开发这样的住房，主要是为了用的钱解决更多人的基本生活。可以肯定地说，租住廉租房的人群原本就不是房地产市场的客户。对于一个三口之家来说，廉租房是比较拥挤的，一旦有条件，这些租住廉租房的人群就会购买自己的住房，进入房地产市场中的。
经济适用房单套面积并不大，多层楼房单套住房建筑面积是要控制在85平方米以下，高层、小高层楼房单套住房建筑面积是要控制在95平方米以下。同时经济适用房的地段一般是在城市边缘，通俗的说就是区位一般不太好，对申请人的资格审查也很严格。在有条件的情况下，经济适用房并不是的选择。这些购房者很可能最终选择商品房。
保障房建设对房价的影响，主要体现在政府释放给市场的政策信号和增量的长期积累中。政策信号就是，抑制房价、防止盲目炒作房价，同时增强社会保障力度，释放消费能力。不容忽视的一个情况，一般房地产开发项目在规划设计条件里都设定了廉租房配建指标，为商品房出售总面积的10%，经济适用房也有相关要求。这些保障性住房增量的长期积累，会在一定程度上抑制住宅类地产的刚性需求。所以，保障性住房对未来几年的房价不会有太大的影响。
比如，1996年底交付使用的中华南一经济适用房小区，近30栋楼、14万多平方米，对于当时的房价有影响吗?
再如，1998年~2002年，东柳大街中段的一片经济适用房，约170栋住宅楼、近百万平米，对于当时的房价影响几何?
记者：那么回迁房对于现阶段乃至将来的房价有何影响?
一川：回迁房主要来源于城中村改造和旧城改造，据2005年的有关数据统计，邯郸市环路内有55个城中村、近800万平方米有待于改造，在2008年邯郸市三年大变样工作开局，2009年强力推进“三改”(城中村改造、旧城区改造、旧住宅小区改善)，先期的东庄改造，相继的贺庄、东柳林、汉霸庄、南程庄、耒马台、北陈庄等大型城中村庄改造.有的城中村改造项目回迁房占总建筑面积的40%。个别回迁户的回迁房达10~20套。大量的回迁房除自住外出租或转手，对于未来的房租和房价有一定的冲击力。
但是，由于回迁房不是用回迁户自有资金或银行贷款购买的。另外将回迁房出租能够给业主带来稳定。如果不是因为其他原因，一般不会大幅度降价出售。回迁房是否大量进入市场，还需要进一步观察。
记者：小产权房那么便宜，这个便宜是否能沾?
一川：对于小产权房，2014年2月份省政府印发的《全省“小产权房”清查整改工作方案的通知》提出，逐个对“小产权房”项目提出处理意见及处理实施方案，叫停一切“小产权房”建设和销售行为。对走过场和进度迟缓的进行督导，对弄虚作假、虚报瞒报、监管不力、失职渎职以及为“小产权房”违规办理行政许可手续的，依法追究相关责任人责任。从有关小产权的文件看，处理力度正在逐渐加大。
南部是小产权“重灾区”，小产权扰乱大规划的现象比较严重。
小产权房的“繁荣”，与正规开发楼盘的高价格有一定关系。由于小产权房不用负担土地出让金和各种税费，相对于商品房而言，价格优势十分明显，一般是同地段商品房的30~50%。
但是，小产权房相比商品房，存在明显不足：
1、其质量可能难以保证，配套设施可能不完备；
2、不具备“五证”，即不具备合法的前提，购买时签订的所谓的“购房协议”是无效的；
3、购买后不能抵押贷款，转手出售协议也无效，公证处也不予公证；
4、购房人并非合法的产权人，遇有统一规划、需要拆迁的，不能得到相关经济补偿；
5、无法办理落户手续。
原来里面还有这么多的门道，长知识了，以后遇到类似情况还是得多掂量掂量，不能盲目冲动了。除了这些之外啊，生活中还是刚需居多，咱总得有个地方住啊，另外，有了闲钱想投资房产，这要是没个高人指点一番，还真无从下手。怎么样，感兴趣吗?请持续关注。
受访者:政府大力救市说明房价有继续下跌空间
此前，和一川老师聊了很多关于房地产业的话题，有大环境的，有和生活密切相关的，从不同的角度对当下的房地产业有了一个宏观的认识。今天要聊的这个话题，是和我们每个人的生活都息息相关的，那就是应该如何投资商业地产和选房呢?
记者：在您看来，投资商业地产最需要注意的是什么?
一川：好的，我简单说一下商业地产。由于舆论环境不区分商业地产和住宅地产，商业地产虽然没有受到国家政策影响，但是仍受到很多其它的影响。特别是对投资者信心的影响。一般人讲，商业地产没有刚需。但是怎么会是没有刚需呢?办公、开商店、做仓储、以及新发展起来的行业-----电商，只要我们想做一些事情，一定需要商业地产。而且，一个企业有没有属于自己的物业，在生意伙伴、顾客或是银行看来，是非常重要的。
商业用房包括各类商场、门市、电商、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房、写字楼等。选择商业用房投资，与住宅用房有一个共性就是地段，但是这个地段的选择与住宅又有区别，一般选择的地段是主交通便利的干道上，比如写字楼，目的是自用办公或出租获得，主干道上的项目，再看交通方便程度，地方的识别性比较强，周边一公里内金融部门较多，电梯上下方便，物业服务完善等因素。比如市内一家商务楼，地处主要干道、周边商业繁华、周边也有金融部门、物业服务尚可，但就是等电梯时间太长，上不去、下不来，在这儿租赁办公可就不方便了。
记者：买住宅的时候我们应该注意些什么呢?
一川老师：无论是刚需，还是买住宅进行投资，与商业地产一样，首先还是要注意地段。其二，住宅所在区域的配套(商业、医院、菜市场、交通、学校、幼儿园等)程度如何，其三，个人工作和生活的方便程度。其四、开发商的实力与信誉度及物业服务。其五，“五证”齐全，至少要有“四证”。其六，户型、层次和位置选择，户型选择尽量减少空间浪费，提高有效使用面积，位置是指所选房子在小区的什么位置，假如窗外有高压电线会产生电磁干扰。
一直是一个重点，只要是有孩子，都希望孩子上下学近一点，孩子也幸福，大人也轻松。有老人在身边，周围一定要有医院。旁边有一个繁荣的城市综合体，就非常幸福了。
受访者:政府大力救市说明房价有继续下跌空间
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
